Zapowiedziana kontynuacja wpisu o tematyce kredytów hipotecznych. Rozkładamy na czynniki pierwsze ważne z waszej perspektywy detale które decydują o zadowoleniu z wzięcia kredytu. Dziś prześledzimy na co zwrócić uwagę w ofertach bankowych. Przeanalizujemy od czego zależą warunki kredytu, jak rozkładają się koszty w czasie oraz jaki typ zatrudnienia może być problematyczny przy wzięciu zobowiązania.
Gdy już zapadnie decyzja o zakupie nieruchomości rozpoczynamy analizę najlepszych ofert kredytowych. Internetowe rankingi często mogą wprowadzić w błąd i stanowią tylko pobieżny ogląd sytuacji. Często na pierwszych miejscach pojawiają się oferty, które nie będą do waszej dyspozycji. Banki zaniżają pierwszoroczny koszt aby być na pierwszym miejscu w rankingu lub promują ofertę przeznaczoną na przykład tylko dla budowy domów eko lub innej niszy.
Na koszt kredytu podstawowo składa się marża, prowizja oraz dodatkowe umowy obniżające marże. Często koszty ukrywane są na przykład w drogim prowadzeniu konta, czy ubezpieczeniu pomostowym które kosztuję nawet dodatkowe 2 p.p marży. Od jakich parametrów więc zależy oferta która będzie dla nas przeznaczona?
1.Wkład własny. Rekomendacja to 20% wkładu własnego i w tym przypadku marże zaczynają się od 1.8%. Gdy mamy tylko 10% kredyt będzie droższy o około 0.8-1 p.p. Przekłada się to na ratę wyższą o około 40 zł na każde 100 tysięcy złotych.
2.Zarobki. Często banki posiadają w swojej ofercie dwie opcje. Opcja VIP uzależniona jest od wpływów na konto i najczęściej próg wynosi 10000 zł miesięcznie dla jednego kredytobiorcy lub 15000 zł dla dwóch kredytobiorców.
3.Zarobki wpływają na zdolność która jest niezbędna do wzięcia kredytu. Nowa rekomendacja KNF zakłada, że jest ona liczona pod 25 letni okres a więc ratę na 25 lat. Zdolność liczona jest na podstawie zarobków od których odejmujemy koszty utrzymania. Wynoszą one około 1200 zł na osobę w gospodarstwie domowym. Rata może stanowić 40-50% tego co zostaję po odjęciu kosztów od zarobków.
4.Stała vs zmienna stopa procentowa. Przy stałej płacimy wyższą marże jako rodzaj ubezpieczenia przed podniesieniem stóp procentowych. W ostatnim okresie pojawia się coraz więcej takich ofert, jednak tylko na okres 5 lat. Stanowi więc to iluzoryczne zabezpieczenie i wiążę się z dodatkowym kosztem. Szczególnie, że eksperci sondują, że podniesienie stóp procentowych w ciągu najbliższego roku nie jest takie pewne. Więcej o tym zagadnieniu pisałem tutaj.
Jakie indywidualne czynniki należy uwzględnić?
1.Długość oczekiwania na wpis do księgi wieczystej. W niektórych miastach trwa to nawet ponad rok. Wtedy różnica w koszcie ubezpieczenia pomostowego będzie dla nas bardzo istotna. Jedne banki doliczają 0.01%, drugie nawet 2%.
2.Koszty początkowe- zagadnienie ważne z kilku względów. Niektóre banki oczekują zapłaty prowizji od razu i może to wpłynąć na to, że zabraknie wam 20% wkładu własnego. Gdy nie mamy nadwyżek ponad ten poziom musimy szukać oferty w której nie ma prowizji lub jest ona akredytowana.
3.Koszty początkowe są ważne także w kontekście chęci przeniesienia kredytu. Gdy wzięliśmy go na przykład na 10% koniecznie powinniśmy to zrobić. Wtedy należy wybrać ofertę w której koszty rozłożone są równomiernie i przeniesienie kredytu będzie dla nas korzystne. Głównym parametrem jaki rozpatrujemy przy wyborze kredytu jest *łączny jego koszt, nie RRSO.**
4.Typ zatrudnienia. Wypisałem je od tych najbardziej preferowanych przez bank:
-umowa o pracę na czas nieokreślony- tutaj jesteśmy w stanie dostać kredyt już po 3 miesiącach, coraz częściej jednak banki wymagają 6 miesięcznego okresu zatrudnienia.
– podatek liniowy/ogólny w działalności gospodarczej- firma musi być zarejestrowana co najmniej 12 miesięcy.
– umowa o pracę na czas określony- tu mogą być problemy. Ważne żeby okres był dłuższy niż rok, pomóc nam może promesa od pracodawcy co do dalszego zatrudnienia.
– ryczałt w działalności gospodarczej- banki mają z tym problem gdyż nie widzą jakie koszty ponosi firma. Zdolność możemy oszacować na podstawie zapłaconego podatku oraz porównaniu go do sytuacji gdybyśmy prowadzili KPiR. Realnie zdolność wychodzi dość niska.
– umowa zlecenie- w ostatnim okresie problematyczna forma zatrudnienia. Banki często odrzucają takie wnioski. Brane pod uwagę jest ostatnie 12 miesięcy, ważna jest także ciągłość zatrudnienia.
Jeśli chodzi o inne, bardziej nietypowe formy zatrudnienia pytajcie w wiadomości prywatnej. Każda sytuacja jest indywidualna i na podstawie wyżej przytoczonych czynników przedstawiam dokładne symulację i wspólnie z wami wybieram najlepszą ofertę. Pamiętajcie, że kredyt hipoteczny można zrealizować zdalnie, więc nawet jeśli nie jesteście z Krakowa piszcie śmiało. Postaram się pomóc.
Tutaj ranking mojego autorstwa z najlepszymi ofertami kredytu na lipiec 2021. Tak jak wspominałem sam ranking nie zasugeruję najlepszego rozwiązania dla waszej konkretnej sytuacji.
pokaż spoiler #kredyt #kredythipoteczny #banki #nieruchomosci #mieszkanie #mieszkaniedeweloperskie #finanse #finanseosobiste #ekonomia #pieniadze