Temat nieruchomości i ich cen jest istotny z punktu widzenia każdej osoby mieszkającej w mieście i szukającej alternatywnej przystani dla swojego kapitału. Efekt skali sprawia, że dyskusja o zmianach cen jest burzliwa i staje się powodem sporów w zależności potrzeby jaką generuje dla nas rynek.
Rozpatrując tą kwestię pamiętajcie, że ludzie podejmują decyzję bez precyzyjnego zgłębienia tematu, i wiele z argumentów które uważacie za kluczowe dla nich nie istnieją z racji na ignorancję. Większość ludzi wierzy w ROI podawane w ogłoszeniach, nie wie, że niska rata kredytu może się zmienić, i łatwo daje się manipulować agentom nieruchomości. Wynajem krótkoterminowy przynosił do tej pory zyski nieosiągalne dla przeciętnego posiadacza kapitału w innych inwestycjach. Optymalizacja podatkowa przy nieruchomościach o której pisałem tutaj, niskoprocentowe lokaty czy brak wiedzy o kryptowalutach czy gieldzie sprawia, że dla wielu cena nie gra kluczowej roli. Uznacie to za szaleństwo, ale po prostu tak jest. Motywy do kupna mieszkania się nie zmieniły, dywersyfikacja majątku, przekazanie go dzieciom, czy po prostu ulokowanie nadmiaru kapitału. Zobaczymy czy dalszy destrukcyjny wpływ kryzysu je zmieni.
Kończąc ten przydługawy wstęp uważam, że ceny mieszkań nie spadną. To moja opinia, jako człowieka zajmującego się strukturą finansów osobistych klasy średniej. Z doświadczeniem budowanym na setkach klientów o różnych potrzebach i poziomie kapitału. Chciałem zaznaczyć, że na wszelkie aktywa patrzę w jednakowy sposób i nie faworyzuje żadnego z nich, a jedyne w co wierzę to dywersyfikacja i nie skupianie całego swojego majątku w jednym aktywie.
Różnica 500 zł na metrze nie jest istotna gdy kredyt jest oprocentowany poniżej inflacji, a nasza gotówka po prostu leży i nie zarabia. Mieszkania często kupowane są z przeznaczeniem dla swoich dzieci, a zapaść na rynku wynajmu nie wszystkich dotyka bo wiele mieszkań po prostu stoi pustych, i nigdy nie były kupowane z przeznaczeniem na wynajem. Na osiedlu w Krakowie na którym mieszkam ponad połowa mieszkań stoi pusta. Przed pandemią i po pandemii także. Średnia cena za M2 oscyluje w granicach 16/18k zł, a wszystkie mieszkania zostały sprzedane jako przysłowiowa dziura w ziemi. W garażu podziemnym zajęta jest maksymalnie 1/3 miejsc. Wynika to z przekonania, że ceny mieszkań w centrum miasta zawsze będą rosły. I zrozumiecie jedno to przekonanie nie musi być prawdziwe, sam w nie także nie wierzę. Ale wierzy tłum który decyduje o tym, czy wyczekiwane przez was spadki nastąpią. To rzesza ludzi którzy nie czytają specjalistycznych raportów, a częściej sięgają do publikacji Bartka z HRE kształtuje popyt na rynku.
Czy przeceny będą? Tak oczywiście, że będą. Żeby się na nie załapać trzeba być czujnym i mieć gotówkę aby nie posiłkować się kredytem. Zmieniają się preferencje, a rynek ewoluuje. Czy rodzina która spodziewa się dziecka i mieszka z rodzicami odłoży decyzję o zakupie nieruchomości bo jakiś Mirek z wykopu ich wyśmiał twierdząc, że będą spadki? Raczej nie. Być może przychylniej spojrzy na mieszkania na obrzeżach miast aby wydać mniej. Może odłożyć swoją decyzję o pół roku gdy uspokoi się sytuacja z Covidem. To co jednak widzą ludzie to szalejąca inflacja, tani kredyt i marzenia o posiadaniu własnego mieszkania. Ludzie kierują się emocjami, a pieniądze te emocje jeszcze mocniej wyzwalają.
Argumenty merytoryczne są ważne, ale osoby którym zależy na ciągłym napędzaniu cen nieruchomości zdają sobie sprawę w które czułe punkty muszą uderzać. Dla przeciwwagi w ciągu najbliższych kilku dni wrzucę podobną analizę poruszając tylko kwestie merytoryczne. One bardziej wskazują na spadki, jednak obie z osi wpływających na decyzje zakupowe są równie ważne. Postanowiłem podzielić się swoimi przemyśleniami bo działam bezpośrednio z klientami i rozumiem ich motywy. Wybaczcie, ale zamykacie się w bańce i schematach gdy interpretujecie rynek przez pryzmat swoich potrzeb i przekonań. Otaczacie się ludźmi którzy myślą podobnie i utwierdzacie się w tym przekonaniu. Wpis ten pewnie spotka się z masą krytyki, będąc szczery po cichu na to liczę.
pokaż spoiler spoiler #nieruchomosci #mieszkanie #mieszkaniedeweloperskie #kredythipoteczny #kredyt #polska #inwestycje #oszczedzanie #ekonomia #gospodarka #finanse #krakow