Jeszcze raz z innej strony, bo jeszcze nie wszyscy czają.
AKT I. Kasa na nieruchomości
Otóż na rynku są dwa rodzaje gotówki. Taka prawdziwa, którą mamy w kieszeni lub na kontach i wirtualna w postaci zdolności kredytowej. Jeśli chodzi o popyt tu i teraz to obie się sumują. Czyli jak Polaku robaku masz 20 tys. zł oszczędności i 400 tys. zł zdolności kredytowej to w sumie możesz dać panu deweloperowi maks. 420 tys. zł za mieszkanie. Więcej mu nie dasz, chociażbyś się zesrał. Oczywiście są wariacje typu małżeństwo ma więcej zdolności, bo razy dwa, na wkład pożyczamy od brata, szwagra i taty, ale mechanizm jest stały. Twoja kasa to zdolność kredytowa plus gotówka.
AKT II. Kupujący
Deweloperzy straszą funduszami, bo w wawie jakiś wykupił bloczek. Ludzie w to chyba wierzą, bo dużo można o tym poczytać. Faktem jest, że 99,5% zakupów to są osoby fizyczne. To są twarde, oficjalne dane. W Polsce w ostatnich latach oddaje się ok. 200 tys. mieszkań rocznie i 99,5% z tego kupują fiziole, czy to na inwestycje, czy na własne potrzeby.
Jednocześnie większość zakupów to są zakupy na kredyt. Nieporozumienie bierze się z tego, że NBP jako „klienta gotówkowego” traktuje osobę, która ma więcej niż 20% wkładu własnego, czyli 20% wkładu plus złotówka, a 79,999% kredytu pod korek – i pyk, jesteś pan klient gotówkowy.
AKT III. Cele zakupowe
Wg oficjalnych danych publikowanych przez NBP i banki, prawie połowa zakupów to są zakupy na różne inwestycje, tj. wynajem, dalszą sprzedaż z przebitką czy po prostu kiszenie pieniędzy w kurnikach inwestycyjnych. To są dane i tak sporo zaniżone, bo w głównych ośrodkach szacuje się, że to nawet 3/4 wszystkich transakcji na rynku pierwotnym. Ile tego gdzie jest dokładnie to trudno powiedzieć, bo nikt nie robi szczegółowych badań, a ludzie w biurach deweloperów nie mówią po co im to.
AKT IV. Stopy procentowe
No więc skoro wiemy, że:
1. rynek jest zasilany głównie kredytem
2. sporo zakupów to inwestycje
3. inflacja leci na księżyc i dalej
to pozostaje pytanie co się stanie jak RPP skorzysta z podstawowego instrumentu walki inflacją czyli podnoszenia stópek. Historycznie to było tak, że mieliśmy raz inflację wyższą raz niższą, ale zawsze stopy były wyżej od inflacji lub szybko ją doganiały. No tak to generalnie powinno wyglądać.
I teraz najciekawsze: każdy 1% stóp do góry odpowiada z grubsza 10% spadkowi zdolności kredytowej. Inflację mamy ok. 6%, czyli jeżeli mielibyśmy normalnych ludzi w banku centralnym to kompromisowym rozwiązaniem (tj. aby kredytobiorcy się nie posrali), byłoby podniesienie stóp procentowych do ok. 3%.
Od lipca za to mamy już nowe obowiązki z Rekomendacji S od KNF, która nakazała liczyć zdolność kredytową na maks. 25 lat – to obniżyło zdolność od lipca o ok. 10%.
AKT V. Szklana kula
Dajmy na to, że RPP podnosi stópki do 3% (a może dużo więcej), dodajmy rekomendację S. Janusz dostanie ok. połowę mniej kredytu. Deweloperzy prężą muskuły, straszą ograniczaniem podaży i takimi tam, ale prawda jest taka, że muszą sprzedawać. Jakie są scenariusze?
– po prostu spadną ceny, do takich poziomów na których ludzi będzie stać (będą mieli zdolność)
– ceny spadną za mało, bo sięgną już rentowności inwestycji, w takim przypadku padają deweloperzy i mieszkania są jeszcze tańsze
– ceny nie spadną, mimo tego, że kasy na rynku będzie mniej o połowę (XD)
Zaraz ktoś napisze hurr durr, no ale jako to jak spadno to przecież ludzie wykupio taniej. No właśnie nie. XD Bo ceny kształtuje ilość kasy na rynku, a ta to gotówka plus zdolność. A w zasadzie to sama zdolność, bo w tym kraju powszechnym problemem jest odłożenie na chociaż te 10% wkładu, a ponad połowa rodaków ma oszczędności, nie pamiętam, chyba 5000 zł. XD Z tego zresztą jest ten niesamowity pomysł Nowego Ładu, aby ludziom ten wkład gwarantować.
EPILOG
Czy poziom cen zostanie utrzymany? No skoro wiemy, że kredytu będzie mniej to pytanie ile jeszcze jest na rynku gotówki. Byliśmy przez 1,5 zalewani info, że stópki będą na niskim lub nawet ujemnym (XD, Wielka Bolska jak Dania). Jeszcze kurde 2 tygodnie temu analitycy pisali, że pierwsza, jakakolwiek podwyżka będzie w połowe 2022, a niektórzy, że w 2023 (XD). To wygenerowało run na kurniki inwestycyjne. Wydaje mi się, że pieniądze zostały wydane i ceny mogą iść tylko w dół, tym mocniej im bardziej stopy pójdą w górę, a dodatkowo zaraz zobaczymy jak na świat wpłynie sytuacja w Chinach.
BONUS
Hurr durr piniondze zeżre inflacja!! – Nie zeżre inflacja debilu, bo jak ceny mieszkań spadają, a swoje środki chcesz przeznaczyć na mieszkanie to masz na nich, w stosunku do mieszkania, deflację. XD
#nieruchomosci #mieszkanie #ekonomia #gospodarka #wkpinvestments