Dobra Mirki, nie mam już siły czytając tag #nieruchomosci xD Tym częściej tu zaglądam tym bardziej zaskakuje mnie to jak mało osób rozumie kredy i co ważniejsze potrafi sobie policzyć ile będzie to ich kosztować. I nie, nie mówię tu o osobach które wzięły kredyty tylko o tych wszystkich Mirkach którzy czekają na spadek cen albo naśmiewa się z kredyciarzy. Zrobiłem kilka symulacji kredytowych aby pokazać jak bardzo Mirki na tym tagu pierdolą xD
Inflacja
Najgłupszym błędem który robi większość ludzi to przemnożenie ilości rat przez ich wysokość. Weźmy np. kredyt na 600 tys. zł, przyjmijmy średnie oprocentowanie 7.5% (WIBOR 5%, marża 2.5%) i 35 letni okres spłaty. Rata kredytu wychodzi na poziomie 4 045,46 zł. Jak sobie przemnożymy tę kwotę przez ilość rat to otrzymamy zawrotną kwotę 1 699 091,35 zł. Prawie trzy razy więcej niż kwota kredytu! Tylko sumowanie rat w taki sposób i wyciąganie z tego wniosków jest tak samo mądre i wartościowe jak dodanie do siebie kwot w EUR i PLN bez przeliczania walut – innymi słowy otrzymamy bezużyteczną liczbę. W każdym miesiącu złotówka będzie miała inną wartość, tak samo jak inną wartość ma EUR i PLN.
https://pastebin.com/raw/78f0hvF6
Każda kolejna rata kredytu będzie warta odrobine mniej ze względu na inflacje. Jeśli przyjmiemy średnią inflację na poziomie 4% przez te 35 lat a następnie przeliczymy każdą ratę tak aby odpowiadała ona wartości złotówki w dniu spłaty pierwszej raty, to każda kolejna rata będzie warta ok. 0.33% mniej. I tak druga rata będzie warta 4 032,21 zł, trzecia 4 019,01 zł a ostatnia już tylko 1 023,93 zł. Dopiero teraz, gdy wszystkie raty są przedstawione za pomocą tej samej złotówki wartej tyle samo, możemy pobawić się w sumowanie rat. Gdy to zrobimy, to okazuje się, że łączny koszt takiego kredytu wyniesie już tylko 923 982,68 zł a więc o ok. połowę więcej niż kwota kredytu.
https://pastebin.com/raw/Cm1rp3AM
Gdy uwzględnimy inflację w różnych symulacjach kredytu zaczynają wychodzić bardzo ciekawe rzeczy z których większość osób sobie nie zdaje sprawy i właśnie o nich jest ten wpis.
Kredyt a najem
Pomijanie inflacji to błąd popełniany zaskakująco często. Na przykład bardzo aktywny pod tym tagiem mirek @pastibox stworzył cały symulator kredytowy który zdobył sporo popularności. I mimo, że chłopak programuje, poświęcił pewnie sporo czasu na zrozumieniu jak liczne są kredyty, aktywnie się w tym temacie wypowiada i chyba jest ogarnięty, to w jego symulacji możemy zobaczyć te bezużyteczne sumowanie rat. To jeszcze nawet nie byłby duży problem gdyby nie druga część jego symulacji w której mirek robi “porównanie kosztu kredytu z najmem”. Oczywiście owe porównanie bazuje na sumowaniu rat a więc jest tak bezużyteczne VDV w Hostomelu. W porównaniu dostajemy liczby które dosłownie nic nie znaczą.
Porównajmy sobie jak wyglądają kwoty podane przez kalkulator mirka w porównaniu do rzeczywistości uwzględniającej inflacje. Załóżmy, że bierzemy kredyt w Warszawie na 50 metrowe mieszkanie za 12 tys. zł za metr (razem 600 tys. zł). Parametry kredytu niech zostaną jak wyżej. Koszt wynajmu takiego mieszkania to ok. 3500 zł. Czynsz plus koszt utrzymania to pewnie coś koło 1000 zł. Jak wprowadzimy takie dane do symulacji mirka otrzymamy takie wartości:
Koszt kupna na kredyt: 1 519 091,35 zł (suma rat, plus koszty utrzymania, minus wartość mieszkania)
Koszt najmu: 1 470 000,00 zł (łączna cena wynajmu przez 35 lat)
Policzmy teraz jak naprawdę bedą kształtować się koszty (przypominam, że wszystkie kwoty są podane według wartości złotówki z dnia zaciągnięcia kredytu). Ceny wynajmu raczej nie spadną, co najwyżej się utrzymają i będą rosły o inflację a więc mamy stałą kwotę. Koszty utrzymania jak czynsz i remonty raczej też nie spadną i podobnie jak z czynszem możemy przyjąć stałą kwotę. Z tymi warunkami porównanie wygląda następująco:
Koszt kupna na kredyt: 743 982,68 zł
Koszt najmu: 1 470 000,00 zł
https://pastebin.com/raw/Cm1rp3AM
Ale zaraz zaraz! Ktoś powie, że inflacja 4% i WIBOR 5% to mało. Pojedźmy zatem po bandzie i załóżmy, że czeka nas 35 lat inflacji po 10% z WIBORem 12%. Ciekawi co nam z tego wyjdzie? No to trzymajcie się mocno swoich gamingowych krzesełek!
Koszt kupna na kredyt: 703 381.49 zł
Koszt najmu: 1 470 000,00 zł
https://pastebin.com/raw/HiwZ3f7w
Tak, dobrze widzicie, nic mi się nie popierdoliło, wyszło mniej. Wiem, że już chcecie mnie wyzywać w komentarzach ale zanim to zrobicie to serdecznie zapraszam was do dalszej części tego wpisu w której omówimy sobie jak inflacja i WIBOR wpływają na koszt kredytu.
Wysoki WIBOR dojebie kredyciarzy
W ostatnim czasie widzę setki wpisów nabijających się z wysokich rat kredyciarzy. Wiele osób szczególnie bawi fakt, że same odsetki są większe niż cena wynajmu mieszkania a więc ich zdaniem kredyciarze wyrzucają pieniądze w błoto. Jak już możecie się domyślać, nie jest to do końca prawda. Wysoka inflacja dla kredyciarzy to raczej przymusowe nadpłacanie kredytu na trochę gorszych warunkach. Dzieje się tak dlatego, że o ile wysoka inflacja zwiększa WIBOR a ten odsetki, to jednocześnie zmniejsza wartość kapitału do spłaty. Więc tak naprawdę większe odsetki pokrywają po prostu spadek wartości kapitału jaki mamy do spłaty. Tylko problem polega na tym, że jeśli WIBOR nie jest znacznie wyższy od inflacji tak większe odsetki nie pokrywają w całości tego co zyskujemy na utracie wartości kapitału do spłaty. Aby to pokazać zrobiłem kilka symulacji dla kredytu 600 000 zł z marzą 2.5% i okresem 35 lat:
– Inflacja 0%; WIBOR: 0%; Całkowita kwota do spłaty: 900 887,94 zł
– Inflacja 0%; WIBOR: 2%; Całkowita kwota do spłaty: 1 192 606,97 zł
– Inflacja 4%; WIBOR: 2%; Całkowita kwota do spłaty: 648 551,46 zł
– Inflacja 4%; WIBOR: 4%; Całkowita kwota do spłaty: 827 933,64 zł
– Inflacja 4%; WIBOR: 6%; Całkowita kwota do spłaty: 1 023 498,42 zł
– Inflacja 8%; WIBOR: 6%; Całkowita kwota do spłaty: 650 184,42 zł
– Inflacja 8%; WIBOR: 8%; Całkowita kwota do spłaty: 781 876,52 zł
– Inflacja 8%; WIBOR: 10%; Całkowita kwota do spłaty: 918 658,70 zł
– Inflacja 12%; WIBOR: 10%; Całkowita kwota do spłaty: 655 094,96 zł
– Inflacja 12%; WIBOR: 12%; Całkowita kwota do spłaty: 754 990,63 zł
– Inflacja 12%; WIBOR: 14%; Całkowita kwota do spłaty: 856 355,89 zł
I aby pokazać wam, że wysoka inflacja i WIBOR przypomina trochę nadpłacanie kredytu to zobaczmy sobie ile wyniosłaby całkowita kwota spłaty gdybyśmy dobrowolnie nadpłacali kredyt. Porównajmy sobie symulacje z inflacją 4% i WIBOR 6% do symulacji z 8% i 10%. W pierwszym przypadku całkowita kwota do spłaty to 1 023 498,42 zł a rata wynosiłaby 4481,16 zł a w drugim kolejno 918 658,70 zł i 6331,53 zł. Gdybyśmy w pierwszym przypadku do każdej raty dopłacali różnice czyli 1850,37 zł, to łączna kwota do spłaty wyniosłaby 782 023,91 zł. Podsumowując dobrowolne nadpłacanie wyszłoby nas lepiej o około 240 tys. a nadpłacanie wymuszone inflacją wyjdzie nas lepiej jedynie o 100 tys. zł. Jeżeli natomiast wskaźnik WIBOR będzie utrzymywał się na poziomie zbliżonym od inflacji i porównamy kredyty 4%/4% z 8%/8% to dobrowolne nadpłacie zbije kwotę spłaty z 827 933,64 zł do 709 579,80 zł natomiast przymusowe nadpłacanie związane z inflacją do 781 876,52 zł. Oczywiście, w praktyce nie jest tak różowo bo pensje rosną z opóźnieniem a nie każdy też ma ochotę ani możliwości aby nadpłacać kredyt, ale mimo wszystko kredyciarz wychodzi na plus.
https://pastebin.com/raw/ziXnaAtG (4%/6%)
https://pastebin.com/raw/2tFWHzgQ (8%/10%)
https://pastebin.com/raw/MXnbKYh0 (nadpłacanie)
Czy nie lepiej poczekać na niższy WIBOR?
W komentarzach w poprzednim wpisie kilka osób sugerowało, że skoro odsetki od kredytu teraz są większe niż cena wynajmu, to lepiej jest wynająć mieszkanie i wziąć kredyt gdy inflacja wróci do normy, a jeszcze lepiej byłoby odłożyć różnice miedzy ceną wynajmu a ratą kredytu dzięki czemu potem weźmiemy mniejszy kredyt. Sprawdźmy to. Tak jak wcześniej weźmy kredyt na 600 tys. zł, 2.5% marży i 35 lat a najem będzie kosztował nas 3500 zł. Tym razem załóżmy, że wysoka inflacja utrzyma się przez 2 lata i będzie wynosić 10% a WIBOR 12%. Następnie spadnie do 4% a WIBOR do 5%. Na początek policzmy łączną kwotę do spłaty gdy weźmiemy kredyt od początku: 908 762,09 zł. Rata kredytu przez pierwsze 24 miesiące wyniesie 7297,02 zł a potem spadnie do 4090,58 zł. Załóżmy teraz, że wolimy przeczekać te 2 lata i różnice między wynajmem a ratą kredytu odkładamy. Jeśli zainwestujemy i uda nam się nie stracić na inflacji to odłożymy 91 128,48 zł. Załóżmy też, że cena mieszkania jest taka sama mimo inflacji więc bierzemy kredyt jedynie na 508 871,52 zł. Wydatki kształtują się następująco: łączny koszt spłaty kredytu wyniesie nas 783 647,45 zł a pierwsze dwa lata oszczędzania i wynajmu bedą kosztować nas 175 128,48 zł. Razem otrzymujemy 958 775,93 zł. A więc nie, przeczekanie kiepskiego okresu nie opłaca się za bardzo choć przyjąłem dość pesymistyczne założenia do symulacji. Lepiej jest przeznaczyć te 3500 zł na spłatę własnego kredytu nawet jeśli jest chwilowo na kiepskich warunkach.
https://pastebin.com/raw/KsuXaK8u (bez czekanie)
https://pastebin.com/raw/8RY78Z1Y (oczekiwanie 24 miesiące i odkładanie)
A co ze spadkami cen nieruchomości?
I już podsumowując ostatnie szybkie wyliczenie aby sprawdzić jak bardzo opłaca się czekać na wielce oczekiwany spadek cen nieruchomości. Jak wyżej bierzemy te same warunki czyli kredyt o wartości 600 tys. zł i najem 3500 zł. Zakładam, że czekając na spadki będziemy wynajmować mieszkanie którego cena będzie rosła wraz z inflacją. Aby jeszcze bardziej skomplikować sytuację (na życzenie mirków) załóżmy w symulacji, że pierwsze dwa lata to inflacja 10% i WIBOR 12% a potem spada do 4% i 5%. Skracam okres wysokiej inflacji w zależności od tego jak długo będziemy wynajmować, czyli jeśli poczekamy minimum 24 miesiące to w ogóle pominiemy okres wysokiej inflacji. Aby trochę uprościć symulację nie wliczam inflacji do spadku ceny nieruchomości, tzn. jeśli po dwóch latach nieruchomość dalej warta będzie 600 tys. zł to liczę to jako 0% spadek wartości choć realnie straciła na wartości przez inflację.
– Spadek cen: 0%; Koszt wynajmu: 0.00; Całkowita kwota do spłaty: 908762.09; Czas oczekiwania (mc): 0
– Spadek cen: 2%; Koszt wynajmu: 17500.00; Całkowita kwota do spłaty: 893193.19; Czas oczekiwania (mc): 5
– Spadek cen: 4%; Koszt wynajmu: 35000.00; Całkowita kwota do spłaty: 877692.90; Czas oczekiwania (mc): 10
– Spadek cen: 6%; Koszt wynajmu: 49000.00; Całkowita kwota do spłaty: 861674.20; Czas oczekiwania (mc): 14
– Spadek cen: 8%; Koszt wynajmu: 66500.00; Całkowita kwota do spłaty: 846279.99; Czas oczekiwania (mc): 19
– Spadek cen: 10%; Koszt wynajmu: 80500.00; Całkowita kwota do spłaty: 830319.06; Czas oczekiwania (mc): 23
– Spadek cen: 12%; Koszt wynajmu: 98000.00; Całkowita kwota do spłaty: 813104.76; Czas oczekiwania (mc): 28
– Spadek cen: 14%; Koszt wynajmu: 115500.00; Całkowita kwota do spłaty: 794625.11; Czas oczekiwania (mc): 33
– Spadek cen: 16%; Koszt wynajmu: 133000.00; Całkowita kwota do spłaty: 776145.45; Czas oczekiwania (mc): 38
– Spadek cen: 18%; Koszt wynajmu: 154000.00; Całkowita kwota do spłaty: 757665.80; Czas oczekiwania (mc): 44
– Spadek cen: 20%; Koszt wynajmu: 171500.00; Całkowita kwota do spłaty: 739186.14; Czas oczekiwania (mc): 49
– Spadek cen: 22%; Koszt wynajmu: 189000.00; Całkowita kwota do spłaty: 720706.49; Czas oczekiwania (mc): 54
– Spadek cen: 24%; Koszt wynajmu: 210000.00; Całkowita kwota do spłaty: 702226.84; Czas oczekiwania (mc): 60
– Spadek cen: 26%; Koszt wynajmu: 227500.00; Całkowita kwota do spłaty: 683747.18; Czas oczekiwania (mc): 65
– Spadek cen: 28%; Koszt wynajmu: 245000.00; Całkowita kwota do spłaty: 665267.53; Czas oczekiwania (mc): 70
– Spadek cen: 30%; Koszt wynajmu: 262500.00; Całkowita kwota do spłaty: 646787.88; Czas oczekiwania (mc): 75
Powyższa lista pokazuje jak długo możemy wynajmować mieszkanie (czas oczekiwania) aby suma ceny wynajmu i kwota spłaty kredytu była niższa niż kwota spłaty kredytu gdybyśmy nie czekali na obniżki. Czyli np. jeśli w ciągu 49 miesięcy ceny mieszkań nie spadną o 20% to stracimy na oczekiwaniu. Dla porównania podczas bańki z 2008 ceny mieszkań spadły o 20% w ciągu ~4.5 roku (~54 miesiące).
Jak widać o ile nie czeka nas gigantyczny kryzys albo nie mieszkacie z rodzicami to raczej macie małe szanse aby dużo oszczędzić na ewentualnych spadkach cen mieszkań. Zwrocie uwagę, że w symulacjach przyjąłem dość pesymistyczne założenia, tj. WIBOR większy od inflacji oraz założyłem (tutaj optymistycznie dla czekających na spadki), że ceny wynajmu nie wzrosną wraz z ratami kredytów.
Podumowanie
Ten wpis to oczywiście dość duże uproszczenie. Nie uwzględnia wkładu własnego oraz zakłada, ze nasze pensje bedą rosły conajmniej w tempie inflacji. Nie należy też tego wpisu odczytywać jako zachęty do zaciągania kredytów hipotecznych bo dalej zostaje dużo zmiennych i niewiadomych jak choćby zapowiadane przez rząd zmiany w prawie dotyczące kredytów hipotecznych. Nie wykluczam też, że może Mirki mają rację i czeka nas kryzys który przyćmi bańkę na polskim rynku nieruchomości z 2008 roku. Wpis ten miał jedynie na celu pokazanie, jak wiele w obliczeniach kredytów hipotecznych zmienia uwzględnienie inflacji która często jest pomijana oraz jak wraz z WIBORem wpływa ona na opłacalność kredytów.
pokaż spoiler * Jak bardzo chcecie mogę przeliczyć niektóre symulacje przyjmując inne warunki abyście nie zarzucali mi cherry pickingu.
* Symulacja źle liczy wysokość ostatniej raty ale są to groszowe sprawy i nie chciało mi się tego poprawiać.
* We wszystkich symulacjach marża banku to 2.5%.
Pozwolę sobie zawołać mirków z którymi rozmwiałem ostatnim razem i na podstawie ich komentarzy zrobiłem część symulacji: @kepinsky: @Leithain: @szejsetdwajsciaczy: @justkilling: @pastibox:
#nieruchomosci #kredythipoteczny #mieszkanie #ekonomia #inflacja #polska #stopyprocentowe