Czy w długim terminie opłaca się mieć kredyt hipoteczny? Czy warto nadpłacać hipotekę biorąc pod uwagę aktualne oprocentowanie? Przeanalizujemy 3 scenariusze. 1) Posiadanie nadwyżki finansowej i trzymanie kredytu do końca. 2) Nadpłata kredytu i zmniejszenie raty. 3) Nadpłata kredytu i skrócenie okresu kredytowania.
Z punktu widzenia finansów behawioralnych 3 opcja jest najbardziej ryzykowna. Pozbywamy się oszczędności, które zabezpieczają naszą płynność i jednocześnie nie zmniejszamy obciążenia budżetu wynikającego z raty. Kredyt zostaję skrócony więc działamy odwrotnie do planu 1). Aby zrozumieć jak działa hipoteka i oszacować jej opłacalność musimy rozumieć jak zachowuje się wartość pieniądza w czasie. Biorąc pod uwagę inflację i wzrost wartości nieruchomości którą w kredycie posiadamy. Drugim aspektem jest zrozumienie działania procentu składanego w przypadku długu i oszczędności.
Przykład na podstawie obecnego oprocentowania- hipoteka 8% oraz lokaty 3.5%. Kwota kredytu 500000 zł. Odsetki po 30 latach 820000 zł. Odsetki dla oszczędności 3.5% netto 929000 zł. Scenariusz ten zakłada, że oprocentowanie kredytu nie zmniejszy się przez cały okres kredytowania co jest bardzo mało prawdopodobne. Analizując koszt kredytu nigdy nie powinniśmy się skupiać na aktualnym oprocentowaniu. Rozważania powinny dotyczyć średniego oprocentowania w całym okresie. Ulica widziała bardzo tani kredyt, gdy stopy procentowe wynosiły 0.1%, teraz widzi bardzo drogi kredyt gdy stopy wynoszą 5.25%. Najczęściej to ten sam kredyt, tego typu analizy są bardzo krótkowzroczne. Zakładając średni koszt kredytu na poziomie 5% odsetki wyniosą 466000 zł. Rata to 2685 zł. Biorąc pod uwagę inflację na poziomie górnego celu inflacyjnego, czyli 3.5% ostatnia rata będzie miała realną wartość 1092 zł.
W scenariuszu 2) nadpłacamy kredyt w celu zmniejszenia aktualnego obciążenia ratą hipoteczną. Ważna jest psychologia i zastanowienie się czego szukamy. Zysku tu i teraz biorąc pod uwagę bezpowrotne pozbycie się pieniędzy czy dalsze posiadanie kapitału i generowania z niego zysków przez X lat w przyszłości. Nadpłacając kredyt kwotą 100000 zł pozbywamy się 1/5 odsetek, czyli 164000 zł. Aby wyrównać ten zysk poprzez inwestycję potrzebujemy 3.2% netto. Aktualnie najlepsza promocyjna lokata ma oprocentowanie 5.5%. Mimo to lokowanie środków na depozytach bankowych jest nieuzasadnione i zawsze warto poszukać alternatyw.
Scenariusz 3) zakłada skrócenie okresu kredytowania, czyli pod kątem finansowym jest to bardziej korzystna opcja niż 2). Ciężko oszacować jednak dokładną kwotę zysku, ponieważ zależy ona od aktualnego RRSO. W przypadku 8% nadpłacając kredyt w 1 miesiącu zyskamy 500000 zł skracając okres o 164 miesiące. Gdy zrobimy to w 60 miesiącu oszczędność to 368000 zł. Obliczenia te jednak nie mają większego sensu, bo nie wiemy jaki będzie uśredniony koszt kredytu. Biorąc pod uwagę bardziej realny scenariusz, czyli oprocentowanie na poziomie 5% będzie to analogicznie 238000 zł oraz 178000 zł. Każdą z tych wartości możemy odrobić poprzez inwestycje.
Jakie są minusy tego rozwiązania? Mało kogo stać na nadpłatę kredytu na początku, a wtedy jest to bardziej opłacalne. Nie zmniejszając raty i pozbywając się oszczędności narażamy się na ryzyko utraty płynności w przyszłości. Najważniejszy aspekt. Brak środków, brak możliwości ich zainwestowania. Duże zyski nie wynikają z bycia rekinem giełdowym. To wynik czasu i konsekwencji. Gdy stopy zaczną być obniżane środowisko do inwestycji będzie dużo łatwiejsze. W kryzysie ważne jest posiadanie gotówki, dlatego sugeruję przemyślenie czy nadpłata kredytu na pewno jest najlepszą opcją. Szczególnie, że na wykopie wszyscy uważają, że to jedyne słuszne rozwiązanie. To pierwsza lampka bezpieczeństwa, że być może trzeba zrobić dokładnie na odwrót.
Przykłady oparłem o oprocentowanie depozytów bankowych. Jeśli chcecie poznać rozwiązania oszczędnościowe/inwestycyjne które są bardziej sensowne w aktualnej sytuacji napisze o tym kolejny artykuł. Czekam także na hejty, wszak kredyt na wykopie to najgorsze zło, a każdy kto do niego namawia to naganiacz i złodziej.
pokaż spoiler #kredyt #kredythipoteczny #kredyty #inflacja #pieniadze #banki #nieruchomosci #mieszkanie #ekonomia #gospodarka #oszczedzanie #inwestycje #inwestowanie #nbp